In un contratto di locazione di immobile ad uso bar-ristorante le parti avevano pattuito che la conduttrice, a titolo di deposito cauzionale, prestasse una fideiussione per l’importo pari a sei mensilità di canone (superiore al limite massimo di tre mensilità previsto dall’articolo 11 Legge 392/78).

A seguito dell’azione di risoluzione intentata dai locatori per la mancata prestazione della fideiussione, occorreva stabilire se la clausola fosse o meno nulla e, in caso di nullità (parziale), se operasse la sostituzione di diritto della clausola nulla rendendo operante l’obbligo del deposito cauzionale nella diversa e limitata misura di tre mensilità come prevista dalla legge.

Il caso, seguito dagli avv.ti Fabris e Vidal, è stato definito in secondo grado con la sentenza nr. 182/2019  con cui la Corte d’Appello di Venezia ha affermato i seguenti due principi:

• la clausola che impone un deposito cauzionale superiore a tre mensilità è nulla per contrarietà a norma imperativa;
• in caso di nullità parziale, la sostituzione della clausola nulla con la previsione della norma imperativa opera automaticamente, e ciò a prescindere dalla circostanza che la disposizione colpita dalla nullità sia elemento fondamentale o meramente accessorio del contratto (come il deposito cauzionale).

In base a tali principi, la conduttrice è stata riconosciuta inadempiente per non aver prestato la fideiussione  – nemmeno – nei limiti di legge.